Gazociąg, wodociąg, kanalizacja albo linia energetyczna przebiegająca przez działkę rolną nie stanowią sytuacji rzadkiej. Tego rodzaju infrastruktura może jednak istotnie ograniczać sposób korzystania z nieruchomości – także wtedy, gdy urządzenia znajdują się pod ziemią i nie są widoczne na powierzchni. W praktyce wpływają one na możliwość zabudowy gruntu, prowadzenia upraw, wykonywania prac ziemnych czy rozbudowy gospodarstwa.

Nierzadko urządzenia te zostały posadowione na gruntach rolnych bez zgody właścicieli, a przedsiębiorcy przesyłowi przez lata korzystają z nieruchomości bez tytułu prawnego. Gdy dochodzi do próby uregulowania sytuacji prawnej, przedsiębiorcy często powołują się na zasiedzenie służebności przesyłu, argumentując, że długotrwałe korzystanie z gruntu doprowadziło do nabycia prawa.

W tym kontekście kluczowe znaczenie dla właścicieli nieruchomości może mieć postanowienie Sądu Najwyższego z 19 marca 2026 r., sygn. II CSKP 1045/24. Sąd Najwyższy przyjął w nim, że przed wejściem w życie przepisów o służebności przesyłu, czyli przed 3 sierpnia 2008 r., nie mógł rozpocząć się bieg terminu zasiedzenia prawa odpowiadającego treścią służebności przesyłu.

Czym jest służebność przesyłu?

Służebność przesyłu jest ograniczonym prawem rzeczowym uregulowanym w art. 305¹–305⁴ Kodeksu cywilnego. Polega na tym, że właściciel nieruchomości musi znosić istnienie określonych urządzeń przesyłowych na swoim gruncie albo korzystanie z nieruchomości przez przedsiębiorcę w zakresie niezbędnym do utrzymania, eksploatacji, remontu lub modernizacji tych urządzeń.

Przedsiębiorcą przesyłowym może być podmiot, którego działalność obejmuje przesyłanie lub dystrybucję określonych mediów, w szczególności energii elektrycznej, gazu, wody, ciepła albo ścieków.

Służebność przesyłu może zostać ustanowiona:

  • w drodze umowy z właścicielem nieruchomości;
  • na podstawie orzeczenia sądu;
  • w określonych przypadkach – przez zasiedzenie.

Ustanowienie służebności przesyłu co do zasady następuje za odpowiednim wynagrodzeniem dla właściciela nieruchomości. Nie chodzi jednak o sprzedaż gruntu przedsiębiorcy. Właściciel nadal pozostaje właścicielem działki, ale jego prawo własności zostaje trwale ograniczone w zakresie wynikającym z treści służebności.

Nie tylko słupy energetyczne

W praktyce służebność przesyłu najczęściej kojarzy się ze słupami i liniami energetycznymi. To jednak tylko jeden z możliwych rodzajów infrastruktury.

Na nieruchomości rolnej mogą znajdować się również:

  • napowietrzne i podziemne linie elektroenergetyczne;
  • gazociągi i przyłącza gazowe;
  • wodociągi;
  • rurociągi kanalizacyjne;
  • sieci ciepłownicze;
  • rurociągi przemysłowe i naftowe;
  • urządzenia telekomunikacyjne;
  • inne przewody i urządzenia służące do przesyłania lub dystrybucji mediów.

W przypadku urządzeń napowietrznych ich obecność jest zwykle łatwa do zauważenia. Inaczej wygląda sytuacja, gdy infrastruktura znajduje się pod ziemią. Gazociąg, wodociąg czy kanalizacja mogą nie być widoczne na powierzchni, ale nadal wpływają na sposób korzystania z działki.

Podziemna sieć może powodować między innymi:

  • zakaz wznoszenia budynków w określonym pasie;
  • ograniczenia w sadzeniu drzew i prowadzeniu niektórych upraw;
  • konieczność zapewnienia dojazdu do urządzeń;
  • obowiązek znoszenia wejścia na grunt ekip remontowych;
  • utrudnienia przy melioracji, odwodnieniu lub zmianie sposobu użytkowania działki;
  • problemy z lokalizacją drogi, stawu, instalacji albo innych obiektów;
  • zmniejszenie wartości nieruchomości.

Z perspektywy rolnika znaczenie ma nie tylko sama powierzchnia zajęta przez rurę lub przewód. Istotny jest również pas technologiczny i zakres ograniczeń obowiązujących nad urządzeniem oraz wokół niego. Czasem niewidoczna infrastruktura wpływa na możliwość wykorzystania znacznie większej części działki niż sam obszar, w którym fizycznie znajduje się urządzenie.

Co zmienia postanowienie SN II CSKP 1045/24?

Przez wiele lat w orzecznictwie przyjmowano, że przed wprowadzeniem służebności przesyłu do Kodeksu cywilnego przedsiębiorca mógł nabyć przez zasiedzenie tzw. służebność gruntową odpowiadającą treścią służebności przesyłu. W praktyce pozwalało to przedsiębiorstwom powoływać się na wieloletnie korzystanie z infrastruktury, nawet jeżeli urządzenia zostały wybudowane przed 3 sierpnia 2008 r.

Takie stanowisko umożliwiało przedsiębiorcom doliczanie okresu korzystania z nieruchomości sprzed 2008 r. do terminu wymaganego do zasiedzenia. W konsekwencji przedsiębiorca mógł twierdzić, że służebność została już nabyta, a właściciel nie może żądać jej ustanowienia za wynagrodzeniem.

W ww. postanowieniu Sąd Najwyższy odszedł od tego podejścia, wskazując, że:

  • służebność przesyłu została wprowadzona do Kodeksu cywilnego dopiero 3 sierpnia 2008 r.;
  • przed tą datą nie istniało prawo odpowiadające obecnej służebności przesyłu;
  • nie można zasiedzieć prawa, które nie istniało w systemie prawnym;
  • nie jest dopuszczalne doliczanie okresu posiadania sprzed 3 sierpnia 2008 r. do okresu wymaganego do zasiedzenia służebności przesyłu;
  • sądy nie mogą tworzyć nowych ograniczonych praw rzeczowych w drodze wykładni.

Sąd Najwyższy podzielił w tym zakresie nowsze stanowisko judykatury oraz uwzględnił wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 2 grudnia 2025 r., sygn. P 10/16.

W omawianej sprawie właścicielem nieruchomości były podmioty, które nabyły grunty rolne wchodzące wcześniej w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa. Na nieruchomościach znajdowały się napowietrzne linie elektroenergetyczne**. Sądy ustanowiły służebność przesyłu i przyznały właścicielowi 335 237 zł wynagrodzenia**. Sąd Najwyższy oddalił skargę kasacyjną przedsiębiorstwa przesyłowego.

Dlaczego 3 sierpnia 2028 r. jest ważny?

Data 3 sierpnia 2028 r. wynika z połączenia dwóch regulacji:

  1. służebność przesyłu została wprowadzona do Kodeksu cywilnego 3 sierpnia 2008 r.;
  2. zasiedzenie służebności może nastąpić po upływie 20 lat w przypadku dobrej wiary albo 30 lat w przypadku złej wiary.

Jeżeli przyjąć, że bieg zasiedzenia służebności przesyłu mógł rozpocząć się dopiero 3 sierpnia 2008 r., to:

  • przy dobrej wierze termin zasiedzenia mógłby upłynąć najwcześniej 3 sierpnia 2028 r.;
  • przy złej wierze termin zasiedzenia mógłby upłynąć najwcześniej 3 sierpnia 2038 r.

Nie oznacza to jednak, że każda służebność przesyłu zostanie zasiedziana 3 sierpnia 2028 r. Przedsiębiorca musi jeszcze wykazać wszystkie pozostałe przesłanki zasiedzenia, w szczególności nieprzerwane posiadanie, charakter tego posiadania oraz dobrą albo złą wiarę.

Dla właścicieli nieruchomości rolnych ma to praktyczne znaczenie. W wielu sprawach prowadzonych przed 2028 r. przedsiębiorca może mieć trudności z wykazaniem, że nabył służebność przez zasiedzenie. Sam fakt, że urządzenia znajdują się na działce od kilkudziesięciu lat, nie musi wystarczać do uwzględnienia takiego zarzutu.

Data 3 sierpnia 2028 r. jest więc najwcześniejszym możliwym terminem zasiedzenia w dobrej wierze, a nie automatyczną datą utraty praw przez właściciela.

Jakie roszczenia przysługują rolnikowi?

Jeżeli przez nieruchomość rolną przebiegają urządzenia przesyłowe, a przedsiębiorca nie wykaże skutecznego tytułu prawnego, właściciel może rozważyć kilka rodzajów roszczeń.

Ustanowienie służebności przesyłu

Podstawowym roszczeniem jest żądanie ustanowienia służebności przesyłu za odpowiednim wynagrodzeniem. Właściciel może domagać się uregulowania sytuacji prawnej nieruchomości, a jednocześnie uzyskać rekompensatę za dalsze korzystanie z gruntu przez przedsiębiorcę.

Wysokość wynagrodzenia zależy od wielu czynników, w tym od powierzchni pasa służebności, rodzaju urządzenia, sposobu posadowienia infrastruktury, ograniczeń w zabudowie i prowadzeniu prac rolnych oraz wpływu urządzenia na wartość gruntu. W przypadku gruntów rolnych znaczenie może mieć także to, czy przebieg sieci utrudnia przejazd maszyn rolniczych, prowadzenie melioracji, wykonywanie głębokiej orki, montaż instalacji nawadniającej albo planowaną rozbudowę gospodarstwa.

Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie

Właściciel może również dochodzić wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości za okres, w którym przedsiębiorca korzystał z gruntu bez umowy, decyzji administracyjnej, ustanowionej służebności albo innego skutecznego tytułu prawnego.

To roszczenie ma odmienny charakter od wynagrodzenia za ustanowienie służebności. Dotyczy wcześniejszego okresu bezprawnego albo nieuregulowanego korzystania z nieruchomości, a nie samego ustanowienia prawa na przyszłość. Należy jednak uwzględnić przedawnienie – możliwość dochodzenia należności obejmuje tylko określony okres poprzedzający wystąpienie z roszczeniem.

Odszkodowanie za szkody

Niezależnie od wynagrodzenia za ustanowienie służebności albo bezumowne korzystanie z gruntu, w określonych sytuacjach możliwe jest dochodzenie odszkodowania za konkretną szkodę. Może ona powstać na przykład w związku z uszkodzeniem upraw podczas awarii lub prac konserwacyjnych, zniszczeniem nawierzchni drogi dojazdowej, czasowym zajęciem gruntu, obniżeniem plonów albo wykonaniem robót bez należytego przywrócenia nieruchomości do poprzedniego stanu.

Każde z tych roszczeń wymaga jednak indywidualnej analizy dokumentów, historii własności, daty budowy urządzeń oraz ewentualnych decyzji administracyjnych.

Co w rzeczywistości postanowienie SN oznacza dla rolników?

Postanowienie Sądu Najwyższego II CSKP 1045/24 wzmacnia argumentację właścicieli nieruchomości, którzy kwestionują zasiedzenie służebności przesyłu rozpoczęte przed 3 sierpnia 2008 r. Nie oznacza jednak automatycznego przyznania pieniędzy każdemu właścicielowi gruntu z infrastrukturą przesyłową.

Najważniejszy wniosek jest praktyczny: obecność słupa, gazociągu, wodociągu lub kanalizacji na działce powinna skłonić właściciela do sprawdzenia, na jakiej podstawie przedsiębiorca korzysta z nieruchomości. Dotyczy to również urządzeń niewidocznych, których przebieg można ustalić dopiero na podstawie map, dokumentacji technicznej lub informacji z ewidencji.

Właściciel nieruchomości rolnej może w szczególności rozważyć:

  • żądanie ustanowienia służebności przesyłu za wynagrodzeniem;
  • dochodzenie wynagrodzenia za bezumowne korzystanie;
  • zakwestionowanie zarzutu zasiedzenia;
  • dochodzenie odszkodowania za konkretne szkody;
  • negocjacje z przedsiębiorstwem dotyczące uregulowania stanu prawnego.

Każda sprawa wymaga jednak indywidualnej analizy. Znaczenie mają przede wszystkim daty budowy urządzeń, dokumenty dotyczące ich lokalizacji, treść decyzji administracyjnych, historia własności oraz rzeczywisty zakres ograniczeń dotyczących korzystania z gruntu.